Tiefgarage einer Wohnungseigentümergemeinschaft: Wie sind die Instandhaltungskosten zu verteilen?
Streit ums Geld: Eigentlich ist in Wohnungseigentumsanlagen genau festgelegt, welche Kosten nach welchem Schlüssel auf die Miteigentümer verteilt werden. Doch mitunter kann eine Abweichung davon sinnvoll erscheinen. Aber unter welchen Bedingungen darf eine Eigentümerversammlung so etwas beschließen? Der Bundesgerichtshof (BGH) hat dazu jetzt wichtige Punkte benannt.
Karlsruhe. Die Wohnungseigentümer können in der Eigentümerversammlung mit Mehrheitsbeschluss entscheiden, von der bislang in der Gemeinschaftsordnung festgelegten Kostenverteilung abzuweichen. Dabei können sie auch bisherige Privilegien einzelner Eigentümer einkassieren. Solche Beschlüsse sind aber nur unter bestimmten Voraussetzungen möglich. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) jetzt in zwei gemeinsam veröffentlichten Urteilen entschieden und die Voraussetzungen im Einzelnen näher präzisiert.
Der erste Fall (Urteil vom 14.02.2025, Az.: V ZR 236/23) drehte sich um eine Wohnungseigentumsanlage mit einer Tiefgarage. Allerdings gehörte nicht zu jeder Wohneinheit auch ein Stellplatz in der Garage. Die 1971 aufgestellte Gemeinschaftsordnung bestimmte deshalb, dass nur die Eigentümer, die einen Stellplatz haben, die Instandhaltungskosten für die zum Gemeinschaftseigentum gehörenden Teile der Tiefgarage zu tragen haben. Doch im Jahr 2022 beschloss die Eigentümerversammlung mehrheitlich, davon abzuweichen.
Wer muss für Sanierung der Tiefgarage aufkommen?
Die Kosten für die anstehende Sanierung des Daches der Tiefgarage sollten nach Miteigentumsanteilen auf alle Eigentümer der Anlage umgelegt werden. Dagegen zog eine Eigentümerin, die keinen Tiefgaragenstellplatz hat, mit einer Anfechtungsklage vor Gericht. Damit hatte sie vor dem Amtsgericht und auch vor dem Landgericht Erfolg, doch der Bundesgerichtshof (BGH) kassierte das Urteil der Vorinstanz ein und verwies den Fall zur erneuten Entscheidung dorthin zurück.
Die Bundesrichter entschieden: Die Vorinstanz konnte den Beschluss nicht einfach mit Hinweis auf eine fehlende Beschlusskompetenz einkassieren. Denn in der Tat kann eine Eigentümerversammlung einen solchen Beschluss grundsätzlich treffen – bei einer objektbezogenen Kostentrennung braucht es dafür aber einen triftigen Grund. Ob der vorlag, muss das Landgericht jetzt prüfen. Hintergrund: Eine objektbezogene Kostentrennung wird meist dann vereinbart, wenn nicht alle Eigentümer alle Gebäude(teile) einer Anlage nutzen.
Instandhaltungskosten für Tiefgarage unter Umständen auf alle umlegbar
In so einem Fall entspricht es ordnungsgemäßer Verwaltung, die Kosten nicht auf alle umzulegen. So etwas kommt etwa vor bei Mehrhausanlagen, unterschiedlich genutzten Gebäudeteilen oder eben Tiefgaragen wie im vorliegenden Fall, erklärte der BGH. Es kann aber trotzdem gute Gründe geben, die Kosten auf alle umzulegen – beispielsweise dann, wenn die Kosten entstehen, um Schäden am Gemeinschaftseigentum zu beheben, welche außerhalb der Tiefgarage liegen, jedoch die Tiefgarage in Mitleidenschaft ziehen.
Ebenfalls denkbar wäre die Umlage auf alle, wenn das zu behebende Problem die gesamte Anlage betrifft und daher eine Gesamtsanierung erfordert. Wenn dagegen in der Tiefgarage Kosten für die Instandsetzung von Teilen des Gemeinschaftseigentums entstehen, die auch für das restliche Gemeinschaftseigentum wichtig sind – insbesondere aus statischen Gründen – kann jedoch nicht von der objektbezogenen Kostenverteilung abgewichen werden, stellten die Bundesrichter klar.
Ungerechter Verteilungsschlüssel für Betriebskosten geändert
Im zweiten Fall (Urteil vom 14.02.2025, Az.: V ZR 128/23) ging es um eine Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, die aus Eigentumswohnungen, Gewerbeeinheiten, Garagen und Stellplätzen besteht. Die Eigentümerversammlung beschloss 2021, die Betriebskosten sowie die Erhaltungsrücklagen künftig nicht mehr nach Miteigentumsanteilen, sondern nach der beheizbaren Wohn- bzw. Nutzfläche der Miteigentümer umzulegen. Die Teilungserklärung von 1984 hatte das bislang nur für die Heizkosten so geregelt.
Obendrein sah die Teilungserklärung vor, dass ein Miteigentumsanteil von einem Hundertstel 100 Quadratmetern Gewerbefläche, aber nur 25 Quadratmetern Wohnfläche entspricht. Die Eigentümer der Gewerbeeinheiten wurden dadurch also nur zu einem Viertel der Kosten herangezogen. Die Eigentümer der Gewerbeeinheiten müssten durch die neu beschlossene Kostenverteilung also erheblich mehr zahlen und wollten sich das nicht bieten lassen. Sie zogen mit einer Anfechtungsklage vor Gericht, scheiterten aber: Der Bundesgerichtshof wies ihre Revision ab.
Die Eigentümerversammlung hatte die Kompetenz, einen solchen Beschluss zu fassen, stellten die Bundesrichter fest. Es handele es nicht um eine (unzulässige) generelle Änderung des Verteilungsschlüssels, sondern um eine Abweichung für bestimmte Kostenarten. Das wiederrum erlaubt das Gesetz. Außerdem werde durch den Beschluss die bisherige „unbillige Privilegierung“ der Gewerbeeigentümer beendet, befand der BGH. Die Bundesrichter sahen keinen sachlichen Grund dafür, dass die Eigentümer der Gewerbeeinheiten bislang nur zu einem Viertel an den Kosten beteiligt wurden.
Dieser redaktionelle Beitrag wurde von Haus & Grund Rheinland Westfalen verfasst.
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